علیرضا ذوالفقاری، یک کارشناس بازار مسکن
در برنامه ارائه شده وزیر راه و شهرسازی تحت عنوان «نهضت توسعه مسکن و شهرسازی مردم‌پایه مبتنی بر عدالت و پیشرفت» کمتر دیده می‌شود که به بحث اجاره مسکن پرداخته شده باشد. در این برنامه از ۱۴ چالش پیش‌روی حوزه مسکن که برای آنها اقدامات قابل انجام مشخص شده‌اند، تنها یک مورد به بحث اجاره املاک مسکونی پرداخته است.
سوال این است که آیا این تمرکز بالا بر ساخت و عرضه مسکن تمامی نیاز خانوارها در این حوزه را برطرف می‌کند؟ آیا لازم نبود بیش از این به بحث اجاره‌نشینی و این بازار پر تلاطم توجه شود؟ سیاست‌های دولت در این بازار چه تاثیری در وضع معیشت مردم خواهد گذاشت؟
همان‌طور که در برنامه ارائه شده توسط وزیر راه و شهرسازی و در گزارشات مرکز ملی آمار ایران مشخص شده، میزان اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ به شدت در حال افزایش است. سهم مستاجران شهری طی سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ از ۱۸درصد به ۳۸درصد افزایش پیدا کرده است. طبق گزارش مرکز ملی آمار در سال ۱۳۹۸ در کلان‌شهر تهران شاهد نرخ ۴۲درصدی اجاره‌نشینی بوده‌ایم. پیش‌بینی می‌شود با توجه به افزایش چشم‌گیر قیمت املاک از سال ۱۳۹۸ تاکنون، نرخ اجاره‌نشینی همچنان به روند صعودی خود حتی با شیب بیشتر ادامه داده باشد. شاید بتوان گفت در حال حاضر شهرنشینان، به خصوص در کلان‌شهر تهران، بیشتر اجاره‌نشین هستند تا مالک.
در این بین افزایش چشم‌گیر نرخ‌های اجاره‌بها شرایط را روزبه‌روز برای مستاجران سخت‌تر کرده است. طبق گزارشات مرکز ملی آمار در سال‌های اخیر سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌های خانوار رو به افزایش بوده است. در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴درصد اعلام شده، در سال ۱۳۹۷به ۴۶.۸درصد رسیده و در سال ۱۳۹۸ برابر با ۴۹.۹درصد بوده است. طبق بررسی‌های صورت گرفته و تحلیل داده‌های به دست آمده از سامانه‌های ملکی تخمین زده می‌شود که این عدد در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز افزایش چشم‌گیری داشته به گونه‌ای که در حال حاضر احتمالا بین ۵۵ تا ۶۰درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود.
افزایش سرسام‌آور هزینه مسکن (اجاره‌بها) نسبت به درآمدهای خانوار باعث شده بحث اجاره‌بها تبدیل به یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانواده‌های شهری، به خصوص در تهران تبدیل شود و نیاز به توجه به این بخش بیش از پیش شود.
بنگاه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای تشکیل شود
معتقدم اجاره‌داری حرفه‌ای، ازجمله برنامه‌های کنترل این بازار است. دولت به حمایت از ایجاد و توسعه بنگاه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای با استفاده از مشوق‌های مالیاتی تخفیف عوارض و واگذاری اراضی دولتی به صورت اجاره بلندمدت بپردازد. هرچند این طرح می‌تواند در بلندمدت به کاهش قیمت اجاره‌بها کمک کند اما نیازمند زیرساخت‌های قوی است و به نظر نمی‌رسد در کوتاه‌مدت بتواند تاثیر چندانی در سهم مسکن از هزینه‌ها خانوار داشته باشد.
از دیگر نکاتی که در طرح ارائه شده بر آن تاکید شده، اخذ مالیات از خانه‌های خالی است که از دولت دوازدهم کلید خورد و مورد تصویب مجلس قرار گرفت. هر چند انتقاداتی به این طرح وارد است و نحوه پیاده‌سازی آن خیلی مشخص نیست اما ممکن است تاثیرات هیجانی در بازار اجاره مسکن داشته باشد و حداقل برای زمانی محدود باعث کاهش نرخ اجاره شود. منتقدان این طرح نیز معتقدند تبعات آن در بازار مسکن مبهم است و ممکن است باعث شود مالکان فشار بیشتری به مستاجران بیاورند تا بخشی از ضرر خود از این طرح را جبران کنند.
موضوع افزایش دوره زمانی قراردادهای اجاره مسکن از یک سال به سه تا پنج سال که توسط وزیر راه و شهرسازی مطرح شده هم مهم است. پیشتر نیز شاهد این نوع طرح‌های دستوری در بازار اجاره بوده‌ایم به گونه‌ای که برای مثال طبق دستور ستاد ملی مقابله با کرونا سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۳۹۹ برابر با ۲۵درصد در نظر گرفته شد. اما آنچه در بازار مشاهده شد این بود که مالکان به طرق مختلف از این گونه قوانین سرپیچی می‌کنند. می‌توان حدس زد این طرح نیز با توجه به اینکه فقط در قراردادهای جدید قابل اعمال است در نهایت کمک چندانی به مستاجران نکند.
سیاست‌های بازار آزاد در کوتاه‌مدت جواب نمی‌دهد
معتقدم سیاست‌های بازار آزاد که برخی اقتصاددان‌ها بر آن تاکید زیادی می‌کنند، هر چند در بلندمدت باعث توازن در بازار و برقراری قانون عرضه و تقاضا می‌شود اما در کوتاه‌مدت دردی از مستاجران در جامعه دوا نمی‌کند. چه بسا باعث افزایش چشم‌گیر قیمت‌ها شود و اوضاع از آنچه اکنون هست نیز برای اجاره‌نشینان که غالبا قشر کمتر برخوردار جامعه هستند نیز سخت‌تر شود. بنابراین پیشنهاد می‌شود دولت در این امر دخالت کند و با سیاست‌گذاری‌های درست این بازار پر تلاطم را کمی مدیریت کند.
در آمریکا هم برای اجاره‌بها سقف تعیین می‌کنند
دولت‌های مختلف برای تنظیم بازار اجاره در کلان‌شهرها از طرح‌هایی موسوم به کنترل اجاره‌بها استفاده کرده‌اند. در این طرح‌ها دولت با اعمال محدودیت‌هایی برای سقف میزان اجاره‌خانه‌ها و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای خانه‌های تمدیدی، شرایطی برای افراد کمتر برخوردار جامعه فراهم می‌کند که بتوانند از پس هزینه‌های مسکن در کلان‌شهرها بربیایند. حتی دولت آمریکا که مدافع سرسخت بازار آزاد است، در بحث اجاره در شهرهای بزرگ همچون نیویورک، نیوجرسی، کالیفرنیا، مریلند و واشنگتن، به علت شکست بازار آزاد اقدام به ورود و کنترل بازار اجاره‌بها کرده است.
با توجه به افزایش نرخ اجاره‌نشینی و سهم بالای اجاره‌بها در هزینه‌های خانوار دولت باید برای حمایت از مستاجران در کوتاه‌مدت، به طور جدی اقدام به کنترل بازار اجاره املاک مسکونی کند. این کنترل هم شامل قراردادهای بلندمدت، هم مالیات بر خانه‌های خالی و هم تعیین اجاره‌بهای عادلانه املاک می‌شود. همچنین این کنترل‌ها باید تا زمانی که سیاست‌های سمت عرضه و ساخت مسکن به نتیجه برسند ادامه پیدا کند.
استفاده از هوش مصنوعی برای تعیین اجاره‌بها
راهکارهایی همچون استفاده از هوش مصنوعی و تحلیل داده‌ها نیز در تعیین اجاره بهای عادلانه، موثر است. این امکان برای دولت‌ها به وجود آمده که بتوانند بدون نیاز به کارشناسان زیاد به صورت کاملا خودکار تخمین نسبتا دقیقی از قیمت املاک مسکونی (به خصوص در سطح کلان‌شهرهایی همچون تهران) و همچنین قیمت اجاره‌بهای آنها داشته باشند. وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم نیز می‌تواند با به‌کارگیری بخش خصوصی، اقداماتی در جهت تعیین اجاره‌بهای عادلانه املاک مسکونی انجام دهد. به گونه‌ای که به طور واضح برای تمامی افراد جامعه مشخص باشد اجاره‌بهای عادلانه هر ملک، با توجه به شرایط موجود در بازار، در چه بازه قیمتی است.
از طرف دیگر دولت باید مشاوران املاک را ملزم به ثبت تمامی قراردادهای املاک در سامانه ثبت اسناد و گرفتن کد رهگیری برای آنها کند و از طرفی دیگر اقدامات جدی در جهت اجرایی شدن قانون مالیات خانه‌های خالی انجام دهد. سپس از خانه‌هایی که مبلغ قرارداد اجاره آنها بیش از مبلغ اجاره عادلانه‌اشان ثبت شده، به صورت پله‌ای اخذ مالیات کند تا مشوقی باشد که مالکان با قیمتی عادلانه اقدام به اجاره ملکشان کنند.
در صورتی که مالک‌ها خانه‌هایشان را خالی بگذارند، موظف به پرداخت مالیات خواهند بود که این امر باعث تشویق آنها به اجاره ملکشان می‌شود. در صورتی که برای اجاره نیز مبالغ غیر عادلانه‌ای در نظر بگیرند، مازاد مبلغ را به اداره مالیات پرداخت خواهند کرد که این نیز خود انگیزه‌ای خواهد بود برای آنها که ملکشان را با قیمت عادلانه اجاره دهند. همچنین در صورتی که مالکان اقدام به اجاره ملک خود با قیمتی کمتر از قیمت عادلانه آن بکنند، می‌توانند از معافیت‌های مالیاتی در سایر فعالیت‌های اقتصادی خود بهره ببرند.