کمبود عرضه مسکن و کاهش قدرت خرید خانوار در طول زمان موجب افزایش اجاره‌نشینی شده طوری‌که نسبت خانوارهای اجاره‌نشین در طول زمان رو به افزایش بوده است. نتایج سرشماری‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در سال ۱۳۷۵ حدود ۱۵درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین بودند و این نسبت در سرشماری بعدی یعنی سال ۱۳۸۵ به حدود ۲۳درصد رسیده است.
پروژه مسکن مهر که در دهه ۱۳۸۰ با هدف تأمین مسکن مقرون به‌صرفه آغاز شد، نتوانست نسبت خانوارهای اجاره‌نشین را کاهش دهد یا دست‌کم ثابت نگه دارد و در سرشماری سال ۱۳۹۰ نسبت خانوارهای اجاره‌نشین به حدود ۲۷درصد از کل خانوارها رسید. نتایج آخرین سرشماری نیز نشان می‌دهد در سال ۱۳۹۵ حدود ۳۱درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند. پروژه مسکن مهر در دولت نهم آغاز شد و حالا تکمیل و تحویل واحدهای ناتمام آن میراثی است که به دولت سیزدهم نیز رسیده است.
در این میان وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در حالی توسط دولت سیزدهم مطرح می‌شود که این دولت، میراث‌دار بخش‌های دیگر از مسکن مهر و البته پروژه مسکن ملی در دولت دوازدهم نیز هست. همین موضوع موجب شده کارشناسان تردیدهایی را در رابطه با امکان تحقق این وعده وارد کنند. علاوه بر این حتی اگر امکان تحقق وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در پایان کار دولت سیزدهم فراهم باشد، پیامدهای آن سایر بخش‌های اقتصادی را تا چند سال، تحت تأثیر خود قرار خواهد داد. ایرناپلاس در گفت‌وگویی با «مهدی سلطان‌محمدی» کارشناس اقتصاد مسکن، امکان تحقق این وعده و پیامدهای آن را برای اقتصاد ایران مورد بررسی قرار داد.
اتفاق غیرمنتظره در بازار مسکن
– ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی یکی از وعده‌های دولت سیزدهم برای تأمین مسکن و خانه‌دار شدن خانوارهاست. با توجه به شرایط اقتصادی کشور و چشم‌انداز پیش رو، تحقق این وعده را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
سلطان‌محمدی: در شرایط کنونی بسیار بعید است که ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال امکان تحقق داشته باشد. عمده ساخت و ساز مسکن در ایران توسط خانوارها و بخش خصوصی انجام می‌شود و سهم دولت و نهادهای عمومی در ساخت مسکن در طول تاریخ شهرسازی ایران حدود 5درصد بوده است بنابراین ساخت مسکن در چنین حجم بالایی متکی بر توان خانوارها و بخش خصوصی است و دولت نمی‌تواند نقش چندان تعیین‌کننده‌ای در این زمینه داشته باشد. علاوه بر این، اتفاق غیرمتتظره‌ای که برخلاف چرخه مسکن رخ داده نیز امکان تحقق این وعده را با تردید مواجه می‌کند.
به طور معمول زمانی که قیمت واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد، تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند زیرا میزان بازدهی بیشتر می‌شود و سرمایه‌گذاران بیشتری وارد بازار می‌شوند. در نتیجه، حجم ساخت‌وساز افزایش پیدا می‌کند و به‌دنبال آن، فزونی عرضه بر تقاضا موجب می‌شود در دوره بعد شاهد کاهش نسبی قیمت در بخش مسکن باشیم. چرخه‌های مسکن به همین ترتیب در سال‌های مختلف شکل می‌گیرد با این حال اتفاق تقریباً غیرمنتظره‌ای که در دوره گذشته یعنی از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون رخ داده این است که با وجود افزایش حدود ۶ تا ۷ برابری قیمت مسکن شاهد افزایش سرمایه‌گذاری نبودیم و همچنان عرضه در سطح پایینی باقی مانده است.
از آنجایی که در دوره رونق نتوانستیم به افزایش تولید برسیم، در شرایط کنونی نیز به دلیل آن که در شرایط رکود قرار داریم و انتظار می‌رود قیمت مسکن رشد سابق را نداشته باشد، انگیزه سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری نیز کاهش پیدا خواهد کرد. بنابراین در چنین شرایطی نمی‌توان ساخت واحدهای مسکونی را چندین برابر کرد.
دو دلیل کاهش ساخت‌وساز واحدهای مسکونی
– چرا با وجود افزایش قیمت مسکن، حجم ساخت‌وساز افزایش پیدا نکرد و گذر از دوره رونق مسکن با افزایش سرمایه‌گذاری و عرضه واحدهای مسکونی همراه نبود؟
سلطان‌محمدی: دلیل نخست اینکه در طول یک دهه گذشته درآمد واقعی خانوار حدود ۲۰درصد کاهش پیدا کرده و خانوارها قادر به تأمین پس‌انداز لازم برای دریافت اعتبار و تسهیلات مسکن نیستند و قدرت خانوار به طرز محسوسی کاهش یافته است.
دلیل دوم اینکه قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی افزایش قابل توجهی یافته و در طول سه سال گذشته قیمت مصالحی مانند فولاد، سیمان، لوله و سایر مصالح ساختمانی افزایش بیش از ۶ تا ۷ برابری را تجربه کرده است. این اتفاق موجب می‌شود تا سرمایه در گردش بالاتری برای ساخت واحدهای مسکونی مورد نیاز باشد و بخش خصوصی و خانوارها این توان را ندارند تا میزان سرمایه لازم برای ساخت مسکن بیشتر را تأمین کنند.
از طرف دیگر شبکه بانکی نیز نمی‌تواند منابع مالی مورد نیاز را پوشش دهد. سقف اعتبارات بانکی به نسبت قیمت واحدهای ساخته شده در طول زمان کاهش پیدا کرده و این موضوع موجب شده توان مالی برای پیشبرد حجم بیشتری از ساخت و ساز وجود نداشته باشد.
مسیرهای افزایش ساخت مسکن
– در شرایطی که قدرت خرید خانوار کاهش و هزینه ساخت مسکن افزایش یافته، چگونه می‌توان وعده افزایش ساخت و عرضه واحدهای مسکونی را محقق کرد؟
سلطان‌محمدی: اگر بخواهیم حجم ساخت‌وساز واحدهای مسکونی را افزایش دهیم چند راه‌حل به ذهن می‌رسد اما هر کدام پیامدهای خود را دارد. نخستین راه‌حل، افزایش قدرت خرید و سطح درآمد خانوار است که از طریق آن با تقویت بخش خصوصی می‌تواند سرمایه بیشتری را وارد حوزه ساخت‌وساز کرد. اگر چنین مسیری برای افزایش ساخت مسکن متصوریم، باید گفت که در کوتاه‌مدت قابل تحقق نیست. برای افزایش سطح درآمد خانوار نیاز به رشد اقتصادی مستمر در سطح کلان داریم و همچنین رشد اقتصادی باید رقم قابل توجهی باشد تا بتوانیم از افزایش توان خرید خانوار صحبت کنیم و این موضوعی نیست که در یک دوره کوتاه‌مدت دو یا حتی چهار ساله امکان تحقق داشته باشد.
مسیر دوم در صورتی است که قیمت مصالح ساختمانی کاهش یابد. چنین چشم‌اندازی برای این نهاده‌ها متصور نیستیم. داده‌های فصل بهار شاخص قیمت تولیدکننده نشان می‌دهد بسیاری از مصالح عمده ساختمانی افزایشی بین ۷۰ تا ۹۰درصدی قیمت را تجربه کردند و در چنین شرایطی صنعت ساخت در بخش هزینه‌ها فشار زیادی را تحمل می‌کند. در یک ماه گذشته فولاد، سیمان و سایر نهاده‌های اصلی ساختمان نیز رشد قیمتی داشتند و بنابراین چشم‌اندازی برای کاهش قیمت نهاده‌های ساخت و مصالح عمده ساختمانی وجود ندارد. در نتیجه نمی‌توان این فرض را پذیرفت که با همین سرمایه موجود بتوان واحدهای مسکونی را با هزینه پایین‌تری تولید و حجم بیشتری از واحدهای مسکونی را ساخت و عرضه کرد.
پیامدهای تأمین مالی ساخت یک میلیون مسکن در شبکه بانکی
– با توجه به کاهش قدرت خانوار و بخش خصوصی، آیا دولت می‌تواند منابع لازم برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را تأمین کند؟
سلطان‌محمدی: دولت کسری بودجه قابل توجهی حدود ۴۰۰هزار میلیارد تومانی دارد و مدیریت این کسری بودجه برای دولت بسیار بااهمیت است. حتی در صورت امضای توافق برجام و افزایش صادرات نفت ایران و به‌دنبال آن، افزایش قابل توجه درآمدهای صادراتی دولت از این محل نیز کسری بودجه برطرف نخواهد شد. بنابراین دولت برای تأمین منابع بیشتر برای ساخت مسکن با چالش‌هایی مواجه است زیرا چنین منابعی تعریف نشده‌اند و مهمتر اینکه چنین منابعی اساساً در دسترس نیستند. در نتیجه ممکن است دولت شبکه بانکی را برای تأمین این منابع تحت فشار قرار دهد. این در حالی است که شبکه بانکی قادر به تأمین چنین حجم عظیمی از منابع نخواهد بود.
با یک محاسبه سرانگشتی می‌توان گفت برای ساخت هر واحد مسکونی به اعتباری بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان نیاز است. این حداقل مبلغی است که می‌توان با آن ساخت و ساز را به درجاتی جلو برد. برای ساخت ۱۰۰ میلیون واحد مسکونی در سال به اعتباری بین ۴۰۰ تا ۵۰۰هزار میلیارد تومان نیاز است و سیستم بانکی ما چنین توانی ندارد که بتواند این حجم از تقاضای جدید را پاسخ دهد، به‌ویژه اینکه بانک‌ها در روند پاسخگویی به مشتریان کنونی خود نیز با چالش‌هایی روبه‌رو هستند.
افزایش قیمت نهاده‌های تولید موجب شده بنگاه‌های اقتصادی برای حفظ سطح کنونی فعالیت و تولید خود به اعتبارات بیشتری نیاز داشته باشند. این به معنای افزایش تقاضای واحدهای تولیدی و بنگاه‌های اقتصادی برای تسهیلات جهت تأمین سرمایه در گردش است. در نتیجه نیاز متقاضیان موجود به اعتبار در سیستم بانکی بیشتر می‌شود و نظام بانکی نیز نمی‌تواند منابع بیشتری را برای مشتریان جدید فراهم کند.
ممکن است دولت برای تحقق وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به منابع بانک مرکزی متصل متوسل شود و به دنبال باز کردن خطوط اعتباری جدید باشد که معنای آن تورم بیشتر و افزایش بیشتر هزینه‌هاست. در نتیجه همان ۴۰۰ یا ۵۰۰ میلیون تومانی که برآورد کرده بودیم پس از دو یا سه سال، به دو یا سه برابر افزایش پیدا کند. در نتیجه در شرایطی قرار می‌گیریم که نه وام‌گیرندگان توان پرداخت اقساط را دارند و نه منابع مالی برای اتمام پروژه‌ها در اختیار است. بنابراین با پروژه‌های مواجه خواهیم بود که سال‌ها زمان می‌برد تا تکمیل شوند. این همان تجربه‌ای است که دوران مسکن مهر شاهد آن بودیم و آمارها نشان می‌دهد پس از گذشت بیش از ۱۰ سال، چند هزار واحد مسکونی همچنان تکمیل نشده‌اند.
اوارق مسکن در رقابت با کسری بودجه
– راه‌حلی برای تأمین منابع مالی برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی از محلی به جز شبکه بانکی وجود دارد؟
سلطان‌محمدی: راه‌حل دیگر انتشار اوراق قرضه مسکن است با این حال در ۲ سال گذشته تجربه نشان داد بازار برای این حجم از اوراق توان محدودی دارد. سال گذشته دولت توانست رقمی حدود ۲۰هزار میلیارد تومان را از طریق اوراق جذب کند، اما این منابع جدید در رقابت با منابعی قرار خواهند گرفت که دولت برای کسری بودجه خود نیاز دارد. علاوه بر این، نرخ این اوراق بالاست یعنی اگر اکنون اوراق با نرخ ۱۴ یا ۱۵درصد جذب می‌شود، انتشار حجم بیشتر، نرخ‌ها را افزایش می‌دهد و در نتیجه بانک که باید چنین منابعی را با نرخ بالاتری، به‌عنوان مثال ۱۸ و ۱۹درصدی دریافت کند و در اختیار وام‌گیرنده قرار دهد، باید نرخ‌های بازپرداخت ۲۳ و ۲۴درصدی را پیشنهاد بدهد. این در حالی است که وام‌گیرندگان قادر به بازپرداخت چنین تسهیلاتی نخواهند بود. به عنوان مثال برای یک وام ۴۰۰ میلیون تومانی در چنین شرایطی ماهانه باید بیش از ۱۰ میلیون تومان اقساط پرداخت کرد که با توجه به سطح کنونی درآمد خانوار چنین گزینه‌ای نیز امکان‌پذیر نخواهد بود.
ممکن است یارانه دولت یکی دیگر از راه‌های در دسترس به نظر بیاید. یعنی دولت بخشی از هزینه این وام‌ها را تقبل کند. دولت حتی اگر بخواهد ۲۰درصد هزینه تسهیلات را بپذیرد به این معناست که سالانه ۱۰۰هزار میلیارد تومان به هزینه‌های دولت اضافه می‌شود و این موضوع نه فقط برای یک سال بلکه برای سالیان متوالی ادامه خواهد داشت و این نیز فشار سنگینی را بر منابع دولتی وارد می‌کند که اکنون نیز بدون تقبل چنین هزینه‌هایی با مشکلات متعددی روبه‌روست.