بررسی اطلاعات میدانی از بازار مسکن تهران بیانگر آن است که عرضه واحدهای مسکونی ملکی و اجاره‌ای در سال جدید بیشتر از گذشته شده و این امر می‌تواند زمینه کاهش قیمت مسکن را مهیا کند.
یکی از شاخص‌های غیر رسمی اقتصاد ایران که بیانگر حال و روز شرایط حاکم بر کشور است، شاخص‌های مرتبط با بازار مسکن تلقی می‌شوند اما متاسفانه به دلیل ضعف آمار و اطلاعات در کشور قادر به مشاهده برخط شاخص‌های بازار مسکن ایران نیستیم.
به این منظور برای مشاهده و ثبت برخط شرایط بازار، نیازمند بازدید میدانی از بازار مسکن کشور هستیم. در همین رابطه برای بررسی شرایط کنونی این بازار، سری به بنگاه‌های مشاور املاک در سطح پایتخت زدیم تا از حال روز کنونی بازار مسکن مطلع شویم.
* دردسر جدیدبنگاه‌داران و ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان
با توجه به شرایط قرمز کرونایی در کشور، بخش عمده‌ای از بنگاه‌های مشاور املاک فعالیت رسمی نداشتند اما پیدا کردن بنگاه‌هایی که بدون توجه به شرایط و دستورالعمل‌ها به کار خود ادامه می‌دادند، کار دشواری نبود.
در اولین گام این سفر شهری یک روزه به بنگاه مشاور املاک واقع در منطقه ۱۷ تهران سر زدم. بنگاه‌دار مشغول گرفتن اطلاعات از یک مستاجر و موجر برای اخذ کد رهیگری بود. صاحب‌خانه این ملک با شکایت از اینکه دولت همواره کار ما را دشوار می‌کند به تصمیم جدید وزارت راه و شهرسازی مبنی بر ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان اشاره کرد. این صاحب‌خانه با اشاره به اینکه سال‌هاست بدون مراجعه به بنگاه قرارداد مستاجران خود را تمدید یا قرارداد جدید را شخصا می‌نویسد، گفت:« فکر می‌کنم، بنگاهی‌ها در وزارت راه رخنه کردند و برای دریافت پول از مردم این سامانه را علم کرده‌اند.»
بنگاه‌دار که صادقی نام داشت بعد از تمام شدن غر زدن‌های موجر گفت:« بله همه مشکلات این مملکت تقصیر ما بنگاهی‌ها است، اینکه مرغ شده کیلویی ۴۰ هزار تومان نیز تقصیر ماست، حالا برو و قانون را دقیق بخوان، دولت اعلام کرده برای ثبت اطلاعات در سامانه املاک، وارد کردن کد رهگیری اجاره‌نامه اجباری نیست.»
صاحب‌خانه با شنیدن این مسئله که ثبت کد رهگیری اجاره‌نامه در سامانه اجباری نیست، مدارک خود را از صاحب بنگاه پس گرفت و به همراه مستاجر از بنگاه خارج شد.
*مراجعه موجران برای اجاره دادن ملک بیشتر از مستاجران است
خلوت شدن بنگاه باعث شد بتوانم چند کلامی با صاحب مشاور املاک صحبت کنم، از او درباره شرایط بازار مسکن پرسیدم، می‌گفت، هر سال با نزدیک شدن به فصل تابستان، بازار مسکن، روز به روز رونق می‌گرفت، اما امسال رونق چندانی را مشاهده نمی‌کنیم.
این مشاور املاک در بیان اینکه کم کم به زمان رونق بازار اجاره می‌رسیم، گفت:« بخش عمده‌ای از مراجعات این روزها به بحث اجاره مرتبط است و در کمال تعجب بر عکس سال‌های گذشته که عمده مستاجران برای اجاره خانه مراجعه می‌کردند، این بار بسیاری از مراجعات مرتبط با موجرانی است که واحدهای مسکونی خود را اجاره می‌دهند.»
درباره پیش‌بینی قیمت اجاره‌بها در سال جاری از صادقی پرسیدم. او با اشاره به اینکه سال گذشته قیمت اجاره بها افزایش چشمگیری داشت، گفت:« پارسال علی رغم قانون سقف اجاره، شاهد افزایش قیمت بودیم و این سقف هم مثل سقف قرارداد بازیکنان فوتبال رعایت نشد اما امسال با توجه به اینکه عرضه مسکن اجاره‌ای بیشتر شده است، به نظر قیمت اجاره بها مانند سال گذشته رشد نمی‌کند.»
* راهی برای فرار از ثبت اطلاعات در سامانه املاک وجود ندارد
با خداحافظی از این بنگاه به سمت منطقه ۲۲ حرکت کردم. جای یکه چندسالی است، شتابان‌ترین روند رو به رشد قیمت مسکن را به ثبت رسانده و در مقاطعی رشد قیمت این منطقه از مناطق ۱ و ۲ نیز پیشی گرفته است.
به یکی از بنگاه‌های مشاور املاک بیشمار این منطقه مراجعه کردم، چند نفری که در بنگاه منتظر بودند، درباره ثبت اطلاعات در سامانه املاک صحبت می‌کردند. یکی از این افراد می‌گفت، از تعدادی فامیل‌های شهرستان خود خواستم تا اطلاعاتشان را برای خانه‌های خود در منطقه ۲۲ ثبت کنم.
دیگری می‌گفت، این کار با قانون فعلی نمی‌شود، زیرا اگر سکونت این افراد شهرستانی در تهران ثبت شود، خانه خودشان در شهرستان خالی حساب می‌شود.
با شنیدن بحث این افراد، وانمود کردم که تعدادی خانه در این منطقه دارم و از مشاور املاک خواستم تا راهی برای ثبت اطلاعات در خانه‌ها نشانم بدهد. مشاور املاک نگاهی از سر تردید به من انداخت و گفت:« یکی از بچه‌های محلمان که مهندس است را گذاشتم تا ریز قانون را بخواند و بگوید چگونه می‌شود اطلاعات خانه را ثبت کرد.»
پرسیدم آیا راه حلی پیدا شده است؟ پاسخ داد:« بنگاهی‌های اینجا می‌گویند، در دولت چند مشاور املاک را جمع کرده و قانون را به آن‌ها نشان دادند، به آن‌ها پول دادند و از آن‌ها خواستند تا همه راه در رو ها را بگویند و آن ها برایش قانون نوشتند تا راه‌ها بسته شود.»
این بنگاه‌دار که زمانی نام داشت ادامه داد:«این رفیق مهندس ما کارش درست است. اما تا حالا راهی برای فرار پیدا نکرده، همین چند روز پیش یک مالک یک خانه خالی یکی از روستاییان جنوب شرق تهران را آورده بود تا اطلاعاتش را بگیرد و من برایش ثبت کنم. یواشکی به آن روستایی بنده خدا گفتم، اگر اینجا ساکن شوی، خانه خودت را چه می‌کنی و دولت برای آن از تو مالیات می‌گیرد، با ناراحتی و دعوا از بنگاه رفت و آن صاحب ملک هم از دست ما ناراحت شد و یک مشتری پرید.»
از این مشاور املاک هم درباره پیش‌بینی قیمت‌ها پرسیدم، او تاکید کرد که سال گذشته زمانی که همه فکر می‌کردند، قیمت زمین و ملک کاهش پیدا می‌کند، مالکان خانه واحد مسکونی خود را نفروختند و نگه داشتند و اتفاقا بازهم قیمت رشد کرد اما امسال باتوجه به اینکه نمی‌شود خانه را خالی نگه داشت به نظر شاهد افزایش قیمت در این بازار نباشیم.
* توقف فعالیت بنگاه‌های مشاور املاک سعادت آباد به دلیل کرونا
از منطقه ۲۲ به سمت منطقه سعادت آباد تهران حرکت کردم تا از بازار مسکن این قسمت از تهران نیز با خبر شوم اما در کمال تعجب هیچ یک از بنگاه‌های مشاور املاک این منطقه باز نبود و به نظر می‌رسید، دستورالعمل‌های ستاد کرونا به طور کامل در این منطقه رعایت می‌شود.
با این وجود ترافیک ظهر این منطقه از رعایت نشدن دستورالعمل‌ها در سایر صنف‌های فعال در سعادت آباد خبر می‌داد.
*موج زمین‌خواری در روستاهای پاکدشت و ورامین
پس از ناکامی در پیدا کردن مشاور املاک در منطقه سعادت آباد به یکی از مناطق شهری اطراف تهران واقع در شهرک دانشگاه پاکدشت رفتم. دیدن این منطقه خبر از این می‌داد که هیچ یک از دستورالعمل‌های بهداشتی رعایت نشده و تمام بنگاه‌های مشاور املاک این منطقه به طور عادی فعالیت می‌کردند.
به یکی از این بنگاه‌ها مراجعه کردم و راجع به قیمت مسکن در این منطقه سوال کردم، می‌گفت، مدتی است که دیگر روی خانه و مسکن کار نمی‌کند، چون بازار کسادی دارد و همه کارهای خود را به خرید و فروش زمین کشاورزی بین ورامین و پاکدشت اختصاص می‌دهد. توجهم جلب شد. پرسیدم، مگر خرید و فروش زمین کشاورزی سود دارد، در پاسخ گفت:« مثل اینکه از دنیا بی‌خبری، الان زمین کشاورزی را می‌خرند، متری ۶۰۰ هزار تومان، سال آینده می‌فروشند متری ۲ میلیون تومان؛ از طرفی الان که کرونا آمده و جاده‌های ایران بسته شده، تهرانی‌ها به جای خرید زمین در شمال کشور به این مناطق هجوم برده‌اند.»
با تعجب پرسیدم، این زمین‌ها زمین‌خواری که نیست؟ بنگاه‌دار خنده بلندی کرد و گفت: «خیالت تخت، پسر یکی از دهیاران منطقه حسین آباد، خودش زمین‌ها را می‌فروشد و در جهاد نیز آشنا دارد، تا الان هم زمین‌های او را خراب نکرده‌اند.»
*قیمت اجاره‌بها مثل سال گذشته افزایش پیدا نمی‌کند
از این بنگاه خداحافظی کردم و به سمت بنگاه مشاور املاک دیگری در منطقه پاکدشت حرکت کردم، در آن بنگاه، دو مشاور املاک مشغول نوشتن قول‌نامه بین خودشان بودند، پرسیدم:« مثل اینکه کاسبی کساد است.» بنگاهی با نگاهی خریدارانه گفت:« خدا را شکر چرخ روزگار می‌چرخد.»
پس از احوال پرسی صمیمی‌تر از او درباره شرایط بازار اجاره پرسیدم:« گفت شکر خدا امسال هم مستاجر زیادتر شده هم افرادی که خانه اجاره می‌دهند بیشتر شده‌اند، هرچند اصل بازار تا دو سه ماه دیگر شروع می‌شود و آن موقع باید گفت بازار چطور است.»
درباره وضعیت خرید و فروش از وی پرسیدم و مشاور املاک که مهربانی نام داشت، تاکید کرد:« بازار خرید و فروش بد است و اگر خرید و فروش بین بنگاهی ها نبود عملا می‌گفتم از ۵ ماه پیش تا الان هیچ معامله‌ای نکردم»
این بنگاه‌دار ادامه داد:« از اول امسال تا الان ۳ معامله خرید و فروش بستم که هر سه بین بنگاه‌داران بوده و خانه دست مشتری نداده‌ایم.»
بررسی محدود و بازدید میدانی انجام شده در بازار مسکن پایتخت در آستانه فصل رونق بازار مسکن خبر از افزایش عرضه واحدهای مسکونی ملکی و اجاره‌ای می‌داد که می‌تواند زمینه کاهش قیمت در این بازار تلقی شود.
با این وجود هیج یک از اطلاعات مطرح شده در این گزارش نمی‌تواند، جایگزین آمار و اطلاعات وزارت راه و شهرسازی از بازار مسکن شود. آمار و اطلاعاتی که متاسفانه از آذر ماه سال گذشته تاکنون منتشر نشده و دست تحلیلگران و کارشناسان مسکن را برای درک و تحلیل وضعیت بازار مسکن بسته است و از طرفی زمینه جولان سوداگران در خلا اطلاعاتی به وجود آمده را فراهم می‌کند.
منبع: فارس